Форбс Србија: Рокот за завршување на кулите на Трамп е осум години, парцелите може да ги добие бесплатно

Новиот комплекс на згради со хотел, станови и канцелариски простор Трампови кули, кој ќе го гради компанијата на зетот на американскиот претседател Доналд Трамп, Џаред Кушнер, на местото на поранешното седиште на Генералштабот во Белград, оштетено во бомбардирањето на силите на НАТО во 1999 година, ќе биде завршен за најмногу осум години, пишува Форбс Србија.

Предвидено е проектот да се реализира преку најмалку пет договори, а по изградбата инвеститорот може да поднесе барање за префрлање на земјиштето кое го користи, преку слободна конверзија, во сопственост, според нацрт-документите до кои Форбс имал пристап.

Тие покажуваат дека соодносот во заедничката компанија ќе биде 77,5 проценти во корист на стратегискиот партнер, додека Србија ќе има 22,5 проценти удел. Според тоа, ќе има и право на глас и вредност на дивиденда која ќе ја добие.

Партнерите ќе ја основаат компанијата со почетен капитал од 10.000 евра, што значи дека Кушнер ќе плати 7.750 евра, а Србија 2.250 евра.

Во однос на овие удели донесувањето одлуки во компанијата, односно нејзиното собрание, ќе биде поделено. Србија ќе има еден претставник во Надзорниот одбор (НО), а странскиот партнер ќе има двајца. НО го назначува директорот.

Она што е можеби уште поважно е како ќе се финансира имплементацијата на проектот. Од нацрт-договорот може да се види дека тоа ќе биде од приходи од клиенти, што веројатно подразбира продажба на станови во комплексот, банкарски кредити и кредити што стратегискиот партнер ќе ги дава на заедничкото претпријатие.

Обезбедувањето на овие пари е задача на партнерите, додека Србија нема да има обврска да го финансира проектот.

Овој модел на финансирање беше применет и во проектот „Белград на вода“, каде што Србија работи и со партнер од Обединетите Арапски Емирати.

Од друга страна, стратегискиот партнер и неговите поврзани компании ќе обезбедуваат услуги на заедничкото претпријатие и ќе наплаќаат надомест за тоа, што е исто така нешто што беше видено во проектот „Белград на вода“.

Она што е дополнително предизвикувачко или проблематично е што Србија би влијаела на својот правен поредок со овие договори. Имено, од нив може да се види дека комерцијалните договори обврзуваат дека нема да се менува правната рамка на начин кој би го спречил реализирањето на договорот и дека ќе се донесат одредени подзаконски акти за да можат договорите да се спроведат.

Конечно, Србија се согласува и на одредбите каде што стратегискиот партнер донесува одредени одлуки по сопствено дискреционо право и без потреба Србија да даде согласност.

Првиот главен договор е Инвестицискиот договор. Негови потписници се компанијата Атлантик инкјубејшн партнерс ЛЛЦ регистрирана во американската држава Делавер (со седиште во Флорида) и државата Србија.

Тоа е единствениот договор потпишан од американска компанија поврзана со Џаред Кушнер. Потписник од негова страна е Ашер Абесера, под чие име е името на компанијата на Кушнер, Афинити глобал дивелопмент.

Потоа следи договор за основање на заедничка компанија. Сепак, наместо американска компанија, потписник ќе биде нивната компанија регистрирана во Обедиентите Арапски Емирати.

Следува договор на членовите на компанијата, односно на косопствениците на заедничката компанија, за нивните меѓусебни права и обврски – со истите потписници.

Четвртиот договор е договор за закуп на земјиште во траење од 99 години. Договорот го потпишуваат компанијата од Емиратите и Република Србија (претставена од Дирекцијата за имот).

И конечно, предвиден е договор за пренос на акции, во кој повторно потписници се компанијата од Емиратите и Србија. Овие документи не ја ограничуваат можноста за склучување на уште еден.

Едно од дискреционите права кои си ги дал стратешкиот партнер е да го менува проектот и да го избере дизајнот.

За дизајнот на зградите нема да се одлучува на архитектонски конкурс. Она што од документацијата може јасно да се види е намерата целосно да се искористат расположливите парцели.

Три кули ќе го зафаќаат речиси целиот расположив простор, а две целосно ќе ја опкружуваат зградата на стариот Генералштаб, која останува заштитена од уривање. Една од кулите речиси стигнува до зградата на VII полк.

Спецификациите покажуваат дека трите кули ќе имаат 30 ката, или висина до 135 метри. Тие ќе бидат оддалечени 10 метри од улицата.

Внатрешната површина на зградите ќе биде максимум 280.000 бруто квадратни метри. Од тоа, 187.000 или две третини се наменети за станови. Како што претходно беше најавено, ќе има 1.500 станови. 8.500 квадратни метри се планирани за хотелот, 3.000 за музејот, 7.500 за малопродажба и 74.000 за паркинг.

Главниот договор со компанијата на Кушнер се фокусира на спроведувањето на проектот и две основни обврски – двете страни да основаат заедничка компанија, а Србија да го изнајми земјиштето на таа компанија за 99 години и да го регистрира во катастарот.

Меѓутоа, на основањето на компанијата му претходат таканаречените предуслови, кои се првенствено прогласување на овој проект за проект од посебно значење за Србија, отстранување на заштитата и рушење на сите надземни и подземни објекти, односно „чистење“ на локацијата од сите товари.

Србија практично има две години од склучувањето на договорот за да ги исполни овие услови. Нивното неисполнување може да биде основа за раскинување на договорот. Интересно е што прогласувањето за проект од посебно значење е најитниот услов. За него, Србија би имала 21 ден од склучувањето на договорот.

Кога сè ќе биде исполнето, се пристапува кон склучување на другите договори, првенствено оние поврзани со основање на заедничка компанија. Односно, нејзина регистрација во Агенцијата за економски регистри (АПР).

По основањето на компанијата, Србија има 90 дена да го одобри закупот на земјиштето на 99 години и да го регистрира во катастарот.

Во случај на раскинување на договорот, Србија му ги плаќа трошоците за раскинување на стратегискиот партнер и го презема неговиот удел во заедничката компанија. Тие трошоци се состојат од трошоците кои ги имал за време на реализацијата на трансакцијата и дополнителни 1.000.000 евра.

Интересна е и одредбата од делот на општите одредби, каде што се вели дека Србија, на свој трошок, откако стратегискиот партнер ќе побара, сега или во кое било време во иднина, ќе изврши или олесни извршување на сите дејствија или потпишувањето на сите документи кои стратегискиот партнер ги смета за неопходни за да му се обезбеди целосна корист од правата доделени со договорот.

Исто така, стратегискиот партнер си дозволил да го отстапи договорот на својата поврзана страна без потреба од согласност од Србија.

Инаку, меродавното право за овој договор е правото на Србија, но во случај на спор, тој ќе се реши пред арбитража на Меѓународната стопанска комора во Њујорк. Како и повеќето други договори.

Со компанијата, основана во согласност со законите на Емиратите, се склучува договор за формирање на заедничка компанија, односно се дефинира основачкиот акт.

Она што не е наведено во нацртот е името на заедничката компанија или нејзината дејност и седиште.

Во овој договор, односно основачкиот акт на компанијата, попрецизно се дефинираат одговорностите на Собранието на компанијата, Надзорниот одбор и директорот.

Покрај некои општи одговорности за сите компании, се издвојува, на пример, дека Надзорниот одбор ќе ги одредува цените на становите, дека ова тело ќе го одобрува ангажирањето на подизведувачи и добавувачи и ќе го одобрува евентуалното продавање на земјиште и други материјални средства.

Кога станува збор за директорот, интересна е и одредбата дека ако Американците одлучат да го сменат директорот, Србија мора да се согласи без оглед на тоа дали разрешувањето е оправдано.

Делот за можна продажба на заедничката компанија е многу поинтересен. Двете страни во принцип се согласуваат да не ги продаваат своите акции во компанијата до крајот на проектот, но постои можност за тоа.

Една е да се префрлат акциите на нивната поврзана компанија или лице. Доколку еден член одлучи да го продаде својот дел, другиот би имал право на прво купување и мора да му се понуди целокупниот удел.

Само ако покаже дека не е заинтересиран или не одговори на понудата, може да продаде на трето лице. Но, таа трета компанија мора да го преземе и целиот дел и обврските од договорот.

И на крајот може да се случи да пристигне понуда некој да ја купи целата компанија. Во тој случај, двајцата партнери мора да ги продадат своите акции.

Нацртот на овој договор покажува дека компанијата регистрирана во Емиратите ќе биде компанија поврзана со Атлантик инкјубејшн партнерс. Кој навистина стои зад тоа, не може да се види од овие документи.

Во договорот, двете страни се повикуваат на меѓудржавниот договор меѓу Србија и ОАЕ за заеднички интерес во развојот на проектот. Што исто така укажува зошто партнерот всушност би бил од Емиратите, а не директно од САД (со кои Србија нема сличен договор). Врз основа на тој договор, се создава заедничка компанија за имплементација на проектот на Трамповите кули.

Овој договор во многу делови е сличен на Инвестицискиот договор, но е подетален. И тука се посочуваат обврските на Србија во врска со рушењето, отстранувањето на заштитата, прогласувањето за проект од значење за Србија, издавањето на земјиштето под закуп… Како и распределбата на акциите 77,5 проценти наспроти 22,5 проценти.

Во делот за обезбедување услуги на заедничката компанија, експлицитно е наведено дека стратегискиот партнер и неговите поврзани страни ќе бидат ексклузивни даватели на услуги на заедничката компанија. Тоа се маркетинг и продажни услуги, координација на архитектонски дизајн и инженеринг и помошни услуги во градежништвото.

Исто така, се додава дека стратегискиот партнер може, по своја дискреција, да ангажира трети страни за да обезбедат дел од овие услуги.

За оваа работа тој има право на надомест за управување со услуги од пет проценти од вкупните месечни трошоци за изградба. Од друга страна, надоместот на надворешно ангажираните лица го плаќа заедничката компанија. Патем, се наведува дека проценетата вредност на проектот е „приближно 500 милиони евра“.

Во договорот се наведува и дека косопствениците се согласуваат дека со потпишувањето на договорот, трансакциите со поврзани страни за обезбедување услуги се одобруваат и не се потребни дополнителни одобренија.

Овој договор ги обврзува Американците суштински да го завршат проектот во рок од осум години.

Од друга страна, тоа е условено од навремено исполнување на обврските на Србија. Исто така, на пазарот не треба да има негативни околности кои би биле штетни за успехот на проектот. И не треба да има никаков важен негативен настан (војна, немири).

Во тие ситуации, рокот би бил продолжен. Но, се додава дека одговорноста на стратегискиот партнер за незавршување на проектот во рамки на рокот е исклучена, „до максималниот степен дозволен со важечкиот закон“. Во таква ситуација, Србија би можела да побара да го продаде својот дел на Американците или да го откупи нивниот удел.

Овој договор вклучува и одредби кои го нарушуваат правниот систем на Србија. Првиот пример е евентуалната модификација на проектот доколку е неопходна за неговиот успех. Во тој случај, Србија мора да обезбеди измена на Регулаторниот план.

Тоа мора да го направи што е можно поскоро, а најдоцна во рок од шест месеци. А потоа градежната дозвола би можела да се издаде врз основа на изменетиот Регулаторен план, без потреба од промена на просторниот, општиот или деталниот регулаторен план.

Србија потоа е договорно обврзана да ја издаде градежната дозвола, најдоцна во рок од 40 работни дена од уредно поднесеното барање.

Исто така инвеститорот веројатно нема да плати придонес за развој на градежно земјиште. Тој ќе се компензира врз основа на трошоците кои ќе ги има за јавни работи (уредување на комунална инфраструктура, локација итн.). Доколку остане нешто за плаќање на придонесот, тоа ќе се наплати дури по завршувањето на проектот.

И покрај тоа, потребно е Србија да донесе подзаконски акти кои би овозможиле „компензирање“ на овие трошоци. Неуспехот да се стори тоа може да биде основа за барање за надомест на штета, па дури и партнерот да го продаде својот удел.

И во областа на финансирањето има решенија кои заслужуваат да се спомнат. На пример, доколку банките го бараат тоа за финансирање, целиот имот (вклучувајќи го и земјиштето) може да се стави под хипотека.

Договорот за продажба и гасење на компанијата ја разработува продажбата на заедничката компанија подетално од Статутот.

Покрај преносот на акции на поврзана страна, можно е да се продадете својот удел на трета страна. Но, во тој случај, потребно е да го известите другиот косопственик кој го купува и по која цена.

Вториот косопственик има право на прво купување, но не мора да го искористи. Тој има 20 работни дена да донесе одлука и мора да ја прифати понудената цена ако сака да купи.

Ако еден косопственик одлучи да го продаде својот удел, другиот може да му се придружи.

Посебна ситуација е ако некој понуди да ја купи целата компанија. Тогаш дури и косопственикот кој немал намера да го продаде својот удел мора да го стори тоа.

Ако Србија не ги исполни своите обврски, стратегискиот партнер може, но не мора, да бара Србија да му го продаде својот удел или да ѝ го продаде својот удел на Србија. Покрај тоа би можел да побара надомест на штета.

Исто така, секој член има право да побара Србија да го откупи уделот на стратегискиот партнер, ако помалку од 30 проценти од проектот е завршен за две години.

И на крајот, ако има прекршување на договорот, стратегискиот партнер или заедничката компанија може да има побарување кон Србија. Тоа може да се компензира од дивидендата која би ја добила Србија. И Србија, со потпишувањето на договорот, се согласува дека може да се направи такво пренасочување на парите.

Споровите по овој договор се решаваат според српските закони, но и пред арбитража во Њујорк.

Овој договор, склучен во согласност со меѓудржавниот договор со ОАЕ, прво дефинира што Србија треба да отстрани од парцелите за да ги даде под закуп.

По склучувањето на договорот, таа има 10 дена формално да ги предаде парцелите на партнерот. А со потпишувањето на договорот, се дава неотповиклива согласност за користење на парцелите за изградба на планираните згради. Како и за регистрација на закупот во катастарот.

Се дефинира и дека закупот може да се претвори во сопственост кога парцелите ќе бидат ставени во употреба. И тоа бесплатно. Дури и закупот може да се пренесе на трето лице, па таа трета страна потоа има право на конверзија.

Од друга страна, Србија се обврзала и нема да може да ги отуѓи парцелите без писмена согласност од закупецот.

Дава и неотповиклива согласност дека закупот може да се пренесе на поврзана страна. Може да се пренесе и на купувач на завршени згради, но и на купувач на згради во изградба.

Само според овој договор, споровите се решаваат пред судот во Белград.